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东莞城市更新|直面钉子户等难题，签约达95%可依法拆迁！

时间：2023-06-30 08:59:43 来源：东莞市自然资源局、东莞市城市更新

东莞旧改，最详细新政来啦！

【资料图】

日前（6月27日），东莞市自然资源局官网发布了《东莞市“三旧”改造（城市更新）实施操作细则（试行）》（以下简称《细则》），旨在规范和指导“三旧”改造新一轮工作高效开展，加快推动项目动工建设。

政策背景

东莞前期已经出台了补偿安置成本核算指引、开发容量计算指引、地价计收与分配等配套政策。这些政策作为新政策体系的核心支柱，已充分明确了东莞“三旧”改造利益分配新规则。

本次出台的细则则是为了明确规划编制、实施方案编制以及公开招引实施主体模式下全流程各个环节操作要求。以便于指导改造项目迅速、高效开展具体工作。

细则包括四份文件，分别是：

《东莞市“三旧”改造（城市更新）公开招引实施主体模式操作细则（试行）》；

《东莞市“三旧”改造片区统筹规划编审指引（试行）》；

《东莞市“三旧改造”单元规划（XX详细规划街坊控规调整）编审指引（试行）》；

《东莞市“三旧”改造（城市更新）项目总体实施方案审批操作细则（试行）》。

政策特点

1、融合审批、简化材料

规划方面，不再单独编制原有单元划定、前期研究、控规调整方案，整合为单元规划（XX详细规划街坊控规调整）。成果表现为“一张实施监管图则、一张控规图则、一张城市设计控制图则及一套材料”。单元规划（XX详细规划街坊控规调整）按国土空间详细规划规定及程序编制、批准后实施。

用地报批方面，不再单独编制原有“1+N”的改造方案、征地方案、收地方案、收储方案、供地方案，整合为总体实施方案。审批事项从物理叠加向有机整合推进，大幅归并和精简原各类方案的报批材料。实行一次性审批，总体实施方案整合为“一份表一张图一个方案一套材料”。

2、流程公开、信息化管理

规划审批、公开招引实施主体、用地报批等业务全流程信息化，全面实现线上收件、线上审查，让审批流程公开透明、全程留痕。建立区片容积率、区片地价计收信息化系统，实现线上查询，一键生成容积率以及地价，减少各种人为判断与不确定性，消除模糊空间，提高项目改造效率，全力以赴“促动工”。

3、试点先行、逐步推广

在居商类改造和产业类改造中，选择一批试点项目，依据《细则》进行编审推进。通过这些试点项目的经验，完善操作细则，推动操作细则的更新和优化，解决项目推进中遇到的难题，促进项目的落地和实施。

政策主要内容

1、强调“片区管大帐、单元管实施”

一是以片区统筹规划作为项目实施的协调平台与管控抓手，重点是重塑政府、市场、村集体、权利人等利益格局。通过片区谋划、细分单元，以更大范围重点解决保护统筹、规划统筹、利益统筹、实施统筹等各类实施性问题，确保改造片区连片实施，整体提升城市空间品质，全面提高用地利用效率。

二是以单元规划（XX详细规划街坊控规调整）对接法定规划技术标准，作为实施监管协议、规划许可阶段的依据。一次性将“三旧”改造项目所有规划管控要素直接落实到法定监管图则，避免方案反复与博弈。

2、针对重点难点提出解决措施

《细则》直面旧改难题，提出相应解决路径：

公有资产处理：明确权益清晰的公有资产政府收回的操作路径。

产业联动改造难题：结合地价计收创设产业平衡资金反哺连片“工改工”。

值得一提的是，针对“钉子户”难题，细则设置了分期成交、单元切割、政府征收等解决措施。

分期成交：旧村占比超过50%，且旧村面积超50亩的更新单元，可申请单元分期成交，最多可分两期开发。这一操作的优势是可以边开发边沟通谈判，加快开发进度。

单元切割：在收购期限内完成要约收购权益土地面积合计占比达90%及以上，但不足100%，经协商谈判仍无法达成一致的，可申请单元切割，余下反复沟通不同意的搁置开发。

政府征收：同意征收的土地面积合计占比及人数合计占比不低于95%，与未签约权益人经充分协商仍协商不成的，可依法实施征收。依法征收“钉子户”，有利于打击恶意牟利行为。

3、重构操作流程的四个关键环节

以全流程思维明确公开招引实施主体模式的“三旧”改造项目各个环节具体推进要求：

一是前期工作环节，强化政府主导。政府统筹开展规划方案编制、不动产权益核查、意愿征询、补偿方案拟定、政府（集体）综合收益确定、公开交易方案编报等事项，政府在前端稳定各项核心要素，全面降低制度性交易成本。

二是确认主体环节，实行公开竞价。意向企业在市公共资源交易平台通过公开竞价、并在收购期限内完成不动产权益要约收购后成为实施主体。结合不同项目实际，同时明确收购期限中止、收购延期、单元切割、分期成交及挂牌终止等有关要求。

三是实施方案环节，坚持流程优化。改造项目统一编制总体实施方案，一次性明确改造路径、用地手续、补偿安置、收益分配、实施责任等内容。

四是开发监管环节，强调双向奔赴。镇街（园区）政府做好实施监管，包括产权注销、土地供应及入库及实施监管。实施方案批复后，属地安排批量办理产权注销，改造主体在完成产权注销之日起1个月内签订土地出让合同。

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